26.07.18 17:35

Срок сдачи дома и срок передачи ключей. Кто тут главный, и в чем разница?

Реклама, сайты и баннеры радостно вещают, что сдача нового дома в жилом комплексе «Железный трон» в сентябре 2019 года. По факту вы переступаете порог своей квартиры в феврале, но уже 2020 года.

Неустойки вам не положены, Новый год пришлось отмечать у тещи, а застройщик разводит руками: мол, сам дурак. Кто виноват и что делать?
Срок сдачи дома и срок передачи ключей. Кто тут главный, и в чем разница?

В рекламных целях застройщик, как правило, афиширует только срок сдачи дома. В результате у человека складывается неверное представление, что срок сдачи дома и дата, когда он заедет в свою квартиру, это одно и тоже. 

На самом деле есть две даты: срок сдачи дома и срок передачи ключей. И разрыв между ними может составлять как безобидные 2-3 месяца, так и целый год. 

Чтобы узнать, когда вы реально въедете в свою новую квартиру, ориентируйтесь на срок передачи ключей. 

Разложим все по полочкам.

Срок сдачи дома

Срок сдачи дома это дедлайн для застройщика. К этой дате он должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию от администрации района.

В идеальном мире к сроку сдачи застройщик должен:
  1. Завершить все строительные работы.
    Дом полностью готов: крыша на месте, сделана отделка, подключены коммуникации.
  2. Благоустроить территорию вокруг дома.
    Сделаны дорожки, посажены деревья, положен газон, установлены лавочки, площадки. Наведен марафет.
  3. Провести необходимые испытания.
    Лифты ходят и не застревают каждые 10 минут. Из крана идет вода. Батареи греются и не текут.
  4. Пригласить комиссию для оценки объекта.
    Инспекция государственного строительного надзора ходит по квартирам, подвалам, крышам. Аки Шерлок ищет косяки.
  5. Устранить замечания комиссии.
  6. Получить документ о вводе дома в эксплуатацию.
    Без этой бумажки застройщик не может начать передачу ключей и заселение.
Для дольщика получение разрешения на ввод в эксплуатацию это сигнал о том, что все работы завершены, дом безопасен и готов принять жителей.
В проектной декларации у жк «Хобичья нора», указан срок сдачи дома — 4 квартал 2017 года.

То есть к 31 декабря 2017 года у застройщика на руках должно быть разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Срок сдачи переносят! Это плохо?


Срок сдачи застройщик может перенести без вашего согласия. Никакими штрафами и прочими санкциями ему это не грозит. 

Как это происходит? Минимум за 2 месяца до изначального срока сдачи застройщик направляет дольщикам заказное письмо. В письме будет указан новый срок сдачи. Добросовестный застройщик объяснит, почему в заявленный срок не уложились.

Срок сдачи дома переносится на 1-2 месяца. При этом дом готов, доделывается отделка или благоустройство. Беспокоится не стоит. Это обычный рабочий момент. Сдача дома сложный процесс, в котором помимо застройщика и его подрядчиков задействована администрация и куча проверяющих органов. 

Срок сдачи отодвигается более чем на 3 месяца.  На стройке работа застыла. Застройщик проблемы не комментирует? Плохой знак. Скорее всего у объекта проблемы с финансированием. Сроки ввода затянутся, а за ними отодвинется и главный для клиента срок — срок передачи ключей.

Где указан срок сдачи?


Срок сдачи дома указан в договоре долевого участия. Чаще всего его можно найти в разделе №2 «Предмет договора» или №4 «Передача объекта долевого строительства».

Срок сдачи дома в ДДУ. Где искать

Если на руках договора нет, ищите срок сдачи в Проектной декларации. Этот документ застройщик обязан публиковать в открытом доступе. В декларации сроки прописаны в разделе № 17 «О примерном графике реализации проекта строительства».

Срок сдачи в проектной декларации. Где искать

Срок передачи ключей


Срок передачи ключей — это дата, до которой все квартиры в доме должны быть переданы дольщикам. 

К этому сроку каждый дольщик побывает в своей квартире, найдет «косяки», дождется их устранения, подпишет акт приема и получит заветные ключи.

Планируя переезд в новостройку, смотрите на срок передачи ключей. Не на срок сдачи. Не на то, что обещает застройщик или его отдел продаж. Только на срок передачи ключей в договоре.
Коля купил квартиру в жк «Зачарованный лес». В договоре указан срок сдачи июнь 2019 года, а срок передачи ключей октябрь 2019 года. 

Коля не торопится паковать чемоданы, хотя застройщик обещает начать передачу ключей уже в августе 2019

Коля помнит, что живет в России. Коля покупает наушники и спокойно продолжает жить в одной комнате с бабушкой, сестрой и 3-мя кошками вплоть до 31 октября.
Между сроком сдачи дома и сроком передачи ключей застройщик закладывает месяц, два, десять, всю жизнь. Закон конкретные цифры не навязывает. 

Это время нужно застройщику:
  1. Чтобы заключить договор с управляющей компанией, поставить дом на кадастровый учет и присвоить дому адрес.
  2. Чтобы составить график передачи квартир, обзвонить дольщиков и пригласить на приемку
  3. Чтобы успеть передать все квартиры дольщикам
  4. Как страховочное время на устранение замечаний от принимающей комиссии или если перенесется срок сдачи.

Срок передачи переносят! Теперь точно все плохо?


Срок передачи ключей самая важная дата в договоре. Этот срок застройщик не может перенести в одностороннем порядке.
Не подписывайте бумаги с согласием на перенос срока передачи. Ушлые застройщики могут под шумок подпихнуть вам такие документы. Всегда внимательно читайте документы на подпись и не ведитесь на провокации и давление.
Перенос сроков передачи выливается для застройщика в огромные штрафы. Один день просрочки стоит 1/150 ставки рефинансирования. Штрафные деньги идут в карман дольщикам.
Даша купила квартиру за 2 500 000 р. В договоре указан срок передачи апрель 2017г. Застройщик передал ключи Даше 25 мая 2017. Ставка рефинансирования на тот момент 9,25%.

Даше положена неустойка 1 542 руб в день или 38 542 руб за все время просрочки. В доме 150 квартир. В итоге 25 дней просрочки обошлись застройщику в 5,7 млн руб.
Перенос срока передачи это всегда плохо. В лучшем случае это будет стоить нервов и времени, но вы получите денежную компенсацию за просрочку. В худшем — останетесь без квартиры и без денег. 

Рассмотрим две ситуации с переносом срока передачи.

Ситуация 1
Срок передачи замаячил на горизонте, а дом похож на склад бетона и арматуры. Дела плохи. Компания явно не собирается вводить объект, а ее директор греется где-нибудь на Мальдивах.

Вам срочно нужно бежать и собирать справки для суда. В первый день просрочки подавать в суд, чтобы быть в начале очереди на возвращение средств. Но не стройте иллюзий: при банкротстве застройщика вы будете далеко не первыми. Кредиторы растащаят активы компании застройщика до вас. 

Ситуация 2
Дом построен, но застройщик никак не может пройти административный барьер и сдать дом. Соответственно переносится срок передачи ключей. 

Не торопитесь топить застройщика. Пусть он введет дом в эксплуатацию и начнет передавать квартиры. Перед тем, как подписывать акт приемки квартиры, потребуйте от застройщика «плюшки».

«Плюшки» — это альтернатива суду и дальнейшему выбиванию штрафа из застройщика. В качестве «плюшки» просите оплатить вам кухню или телевизор в спальню. Плюшка должна быть соразмерна времени просрочки.

Плюшка это не уступка и не прогиб. Это вариант не пилить сук, на котором сидишь. Разберем на примере, что это значит:
Олег купил квартиру в жк «Дырявый котёл». Застройщик не успел вовремя сдать объект из-за замечаний комиссии. Ключи Олег получил на 7 дней позже, чем указано в договоре. 

Олегу было лень собирать документы, платить юристу и ходить на заседания суда ради 10 тыс рублей штрафа. Он попросил у застройщика СВЧ печь в качестве извинений за просрочку.

Застройщик знает, что проиграет в суде. Он не хочет тратить на это время и деньги. Помимо дома Олега, ему в жк «Дырявый котел» еще строить 7 домов и торговый центр. Суды с дольщиками испортят репутацию, продажи просядут и достроить весь комплекс будет проблематично. 

Застройщик и Олег договариваются. Олег живет в своей квартире, за его окном подрастают новые дома, а через месяц открывается торговый центр.
Совет с плюшками актуален, если косяк с просрочкой — первый в истории застройщика. А в остальном вы довольны качеством жилья и работой компании. 

Срыв сроков у застройщика вошел в привычку, представители компании не дают разъяснений и хамят? Тут плюшками делу не поможешь. Выбивайте штрафы через суд, пишите честные отзывы — сбивайте спесь с наглого застройщика.

Где указан срок передачи ключей? 


Срок передачи ключей обязательно указывается в договоре долевого участия(ДДУ). Информацию о передаче ищите в пунктt «Передача объекта долевого строительства», «Права и обязанности сторон» или  «Предмет договора».  

Честный и открытый застройщик напишет срок передачи в виде конкретной даты:

Срок передачи ключей дду где смотреть

Застройщик, мнящий себя самым хитрым евреем в комнате, будет изворачиваться и уходить от конкретных дат. В его договоре вы найдете подобную формулировку: «через N дней после сдачи дома или получении какой-нибудь бумаги от кого-то».



Дата в таком договоре все равно есть. Просто нужно взять календарь и посчитать. Берем срок ввода объекта в эксплуатацию. Прибавляем число N после сдачи. Получаем конкретную дату. 

Тренируемся на договоре со скрина. К сроку сдачи(4 квартал 2019), прибавляем 90 календарных дней. Получаем  31 марта 2020 года.

Застройщик не просто так колдует с датами. Он оставляет себе поле для маневра. Например, юристы застройщика могут уверять вас, что срок передачи двигается автоматически, если двигается срок ввода. Это не так.
Миша купил квартиру у застройщика «Хитрый еврей». В договоре указано, что срок сдачи объекта в 3 квартале 2019 года. Передача ключей через 90 календарных дней после ввода объекта в эксплуатацию (достаем календарь и видим, что это 29 декабря 2019 года).

Стройка затянулась и застройщик «Хитрый еврей» переносит срок ввода объекта в эксплуатацию на 2 месяца. 

Юристы застройщика говорят Мише, что срок передачи ключей автоматически переносится на 2 месяца и заедет он только в феврале 2020. Миша шлет горе-юристов лесом и намекает на штрафы. Миша ждет заселения к 29 декабря 2019 года.

Если кратко. Что нужно знать о сроках

  • Планируя переезд, смотрите на срок передачи ключей. И верьте только ему. Срок передачи указан в ДДУ.
  • Перенос срока сдачи дома на 1-2 месяца — это, как правило, не страшно. Если на стройке активно идут работы, застройщик сообщил о переносе и его причинах, то переживать не стоит.
  • Перенос срока передачи ключей — это серьезно. Выбивайте из застройщика штрафы или решайте дело полюбовно.