Ипотека с гос поддержкой. Как это работает и для КОГО?

30.03.15 15:47  

Льготная ипотека 2015 года. Как будет работать программа и кому в карман пойдут государственные субсидии?
Ипотека с гос поддержкой. Как это работает и для КОГО?

На днях прошла громкая новость о том, что государство выделяет 20 млрд рублей на субсидирование рынка ипотечного кредитования и поддержки застройщиков. Будет ли от этого польза нам с вами, конечным потребителям? 

Чтобы ответить на этот вопрос, надо понять, как будут выделять деньги банкам. Редакция портала АСТ Недвижимость приоткроет завесу тайны и расскажет, как банк зарабатывает на вашей ипотеке.

Стандартная схема работы

В финансовой сфере есть термин Секьюритизация. Если не вдаваться в подробности, это просто выпуск ценных бумаг, которые обеспечены активами банка. Эти ценные бумаги приносят банкам постоянный доход. 

Таким активом банка является закладная на ваш объект недвижимости. Чтобы получить эту закладную обратно, клиенты банка будут платить в течении долгих лет свой кредит, обеспечивая постоянный доход банку.

Но банку не нужны 15 000 рублей каждый месяц в течении 20 лет. Он хочет получить от вас полную сумму плюс проценты как можно быстрее, чтобы повторить круг. 

Для этого они выпускают и продают ценные бумаги подкрепленные закладными, стоимость которых равны сумме кредита выданных по этой закладной. Доходность ценной бумаги они ставят ниже, чем процент по кредиту.

Таким образом, банк получает назад всю сумму кредита практически сразу после его выдачи клиенту, а далее только ждет от него выплаты процентов.

Простой пример


Сумма кредита 2 000 000 рублей, ставка 13% и срок 20 лет.

Под этот кредит выпускается ценная бумага стоимость 2 000 000 рублей и ставкой доходности 10% годовых. Банк оставляет себе 3%(которые будет возвращать заемщик) и моментально возвращает себе всю сумму кредита. 

Идеальный бизнес: купи дешевле — продай дороже. Осталось только найти того, кто готов купить такие ценные бумаги. А их достаточно. 

Во-первых, это более мелкие банки. Они не заморачиваются на работу с ипотекой. Они берут деньги у государства под 8,25% годовых (как это было до декабря 2014 года), покупают ценные бумаги с доходностью 10% годовых и получают свою маржу в 1,75%. Полученных доход они затем выдают в виде потребительских кредитов населению. И все счастливы.

Во-вторых покупателем таких ценных бумаг является государство.

Как будет работать льготная ипотека 2015


По нашему мнению именно второй вариант, когда государство является покупателем этих ценных бумаг, станет основой принимаемой сейчас программы льготной ипотеки.

Так, государство просто купит у банков ценные бумаги, обеспеченные закладными на квартиры, по ставке 10% годовых. И если банки оставят свою стандартную доходность 3%, то клиенты получат обещанную ставку 13% годовых.

Таким образом, государство НЕ субсидирует рынок ипотечного кредитования, а обеспечит банки их стандартной доходностью.

Есть еще один способ субсидировать ставку — «на прямую». То есть государство будет гасить банку часть ваших процентов в течении всего срока кредита. Таким образом, ставка для конечного потребителя будет ниже. Этот способ наименее вероятный, так как это просто сложнее контролировать, а стоит дороже. 

И в том и в другом случае банк получит свою стандартную ставку доходности.

Грустный вывод

И теперь хочется просто задуматься: государство облегчает жизнь населения, застройщика или банка? 

—  Клиенты банка будут платить проценты по ставке выше чем весной 2014 года.

—  Застройщики попробуют продать квартиры с помощью заемных средств банка, чтобы закрыть задолженности по текущим стойкам

— Банки гарантированно, как и в лучшие времена, получат свою стандартную доходность с кредитов.

Ответ очевиден. Действия государства направлены на поддержку банковского сектора, а застройщики и люди получат лишь возможный, косвенный эффект от этих денег.